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  • josephmarovitch

JOE'S CORNER -Commentaire sur le marché et autres coups de gueule

SUJET : PROPRIÉTÉ À REVENU TROP PRIX

Je suis courtier commercial et résidentiel. Pour ma pratique commerciale, je travaille avec un groupe restreint d'investisseurs immobiliers à revenus. Chaque matin, je recherche centris et contacte des vendeurs privés pour trouver des propriétés multirésidentielles à revenus (6 à 60 unités et plus) avec des critères spécifiques, notamment un taux de capitalisation de 4,5 ou plus, un bon état apparent et des emplacements de choix ou en devenir. En moyenne, il y a 25 à 60 nouvelles propriétés à revenus répertoriées chaque jour depuis la veille, mais je ne peux trouver que 3 ou 4 propositions non trop chères, pas sous-performantes, pas d'argent perdant. Il n'y a que trois raisons pour lesquelles un immeuble à revenus surévalué et sous-performant de 6 unités ou plus : - Le courtier ne sait pas ce qu'il fait - Le courtier utilise la propriété pour attirer des clients pour des propriétés plus chères - Le vendeur ne comprend pas le marché et/ou en veut trop, ce qui signifie que la propriété reste longtemps sur le marché. Si un immeuble à revenus de 30 unités a un prix demandé qui ne génère qu'un taux de capitalisation de 2 ou 3,5, il s'agit d'un investissement perdant de l'argent, à moins qu'un acheteur ne recherche une déduction fiscale. Les vendeurs doivent avoir une compréhension claire de la façon de fixer le prix d'un immeuble à revenus. Si une propriété de 30 unités a un prix demandé qui génère un taux de capitalisation de 5 ou plus, et qu'une visite n'est autorisée que sur promesse d'achat conditionnelle, la propriété peut générer plusieurs offres et éventuellement se vendre plus cher que le prix demandé. Cependant, une propriété à revenu de 30 unités qui génère un plafond de 3,5 n'est pas intéressante pour les investisseurs et reste sur le marché jusqu'à ce que le vendeur, après beaucoup de temps perdu, réduise le prix ou retire la propriété du marché. Si vous avez des questions concernant ce sujet, n'hésitez pas à me contacter à tout moment.

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